Membeli vs. Menyewa Rumah

Jika Anda belum pernah memiliki rumah, "Sewa vs. Beli"adalah salah satu keputusan paling penting yang akan Anda buat. Ada beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan sebelum mengambil risiko.

Grafik perbandingan

Grafik perbandingan Membeli Rumah versus Menyewa Rumah

	Membeli Rumah	Menyewa Rumah
Biaya di muka	Tinggi - Uang muka, biaya hipotek	Rendah - sewa pertama dan bulan lalu dan uang jaminan
pemeliharaan	Pembeli harus memelihara	Tuan tanah harus memelihara
Modifikasi ke properti	Pembeli dapat melakukan modifikasi, merombak, menambah properti	Penyewa biasanya tidak diizinkan untuk melakukan modifikasi pada properti

Isi: Membeli vs Menyewa Rumah

• 1 Apakah ini masuk akal secara finansial?
• 2 Bunga hipotek
• 3 Biaya peluang uang muka
• 4 Pajak
• 5 Sewa meningkat dengan inflasi
• 6 Penghargaan dalam nilai rumah
• 7 Biaya transaksi saat membeli
• 8 komisi broker saat menjual
• 9 Waktu dan usaha
• 10 Rasio Sewa
• 11 Referensi

Apakah itu masuk akal secara finansial?

Bagi kebanyakan orang, membeli rumah sebagian merupakan keputusan investasi. Uang yang dihabiskan untuk sewa sering dianggap uang sia-sia - tidak pernah terlihat lagi. Tapi ini bukan gambaran lengkapnya. Keputusan sewa vs beli perlu memperhitungkan beberapa variabel:

1. Bunga hipotek
2. Peluang biaya uang muka
3. Pajak
4. Sewa meningkat dengan inflasi
5. Penghargaan dalam nilai rumah
6. Biaya transaksi saat membeli
7. Komisi broker saat menjual
8. Waktu dan upaya dalam membeli, menjual, dan memelihara rumah (subyektif - sulit untuk diukur)

Meskipun masing-masing faktor ini dapat menjadi parameter yang rumit, Anda dapat membuat beberapa asumsi realistis untuk memulai analisis Anda. Saat Anda merasa nyaman dengan model keputusan, Anda dapat menyesuaikannya untuk menambah lebih banyak parameter atau menangani lebih banyak kerumitan.

Bunga hipotek

Tergantung pada riwayat kredit Anda dan situasi pekerjaan / pendapatan, tingkat bunga yang Anda dapatkan akan waspada. Anda juga dapat memutuskan apakah Anda ingin mengambil pinjaman dengan suku bunga tetap atau pinjaman dengan suku bunga variabel. Untuk analisis sewa vs beli, anggap tarif tetap. Katakanlah jumlah pinjaman Anda adalah $ 200.000 dan tingkat bunga 6,5% (tetap) selama 20 tahun. Ini sama dengan tingkat bulanan sekitar 0,54% dan $ 1,491 dalam pembayaran bulanan. Selama 20 tahun, Anda akan membayar $ 357.875 kepada kreditur Anda - $ 200.000 akan digunakan untuk jumlah pokok pinjaman Anda dan $ 157.875 akan dibayarkan sebagai bunga.

Hal yang menarik tentang pembayaran hipotek adalah bahwa meskipun pembayaran bulanan tidak berubah selama 20 tahun, jumlah pembayaran bulanan tetap yang ditujukan untuk bunga versus jumlah yang mengurangi pokok pinjaman berbeda-beda setiap bulan. Sederhananya, dalam beberapa tahun pertama hipotek Anda, sebagian besar pembayaran Anda akan dikenai bunga dan Anda hampir tidak akan memotong kepala sekolah. Dalam beberapa tahun terakhir, sebagian besar pembayaran Anda akan dibayarkan kepada kepala sekolah.

Dalam contoh kami tentang $ 1,491 dalam pembayaran bulanan selama 20 tahun, pembayaran bunga rata-rata adalah $ 1,071 per bulan pada tahun pertama dan hanya $ 51 pada tahun terakhir hipotek Anda.

Mengapa ini penting?

Dalam beberapa tahun pertama hipotek Anda, jumlah pinjaman Anda hampir tidak turun. Jadi jika Anda berencana untuk tinggal di rumah hanya untuk beberapa tahun, ekuitas Anda (nilai rumah - jumlah pinjaman yang belum dibayar) tidak terlalu tinggi.

Peluang biaya uang muka

Uang muka yang layak (15% dari nilai rumah) biasanya menurunkan suku bunga yang harus Anda bayar. Katakanlah Anda membayar $ 40.000 sebagai uang muka saat Anda membeli rumah. $ 40.000 ini seperti investasi yang Anda lakukan dalam aset (rumah Anda), berharap aset itu akan dihargai. Jika Anda menginvestasikan $ 40.000 dalam rekening tabungan online, Anda bisa mendapatkan bunga 5% (bebas risiko) setiap tahun. Jika Anda berinvestasi dalam ekuitas dan beruntung, pengembaliannya bisa lebih tinggi.

Singkatnya, Anda melepaskan kesempatan untuk menginvestasikan jumlah ini dalam aset lain yang dapat memberikan pengembalian. Asumsikan bahwa Anda memiliki peluang investasi lain yang Anda tahu akan memberi Anda pengembalian investasi (X) tertentu. "X" ini memainkan peran penting dalam model keuangan sewa vs. beli.

Pajak

Apa yang Anda bayar

Ketika Anda membeli rumah, Anda akan membayar pajak properti. Tergantung di mana Anda tinggal, pajak properti dapat berkisar 0,5 hingga 1% dari nilai rumah Anda.

Apa yang Anda simpan

Pajak properti yang Anda bayar, serta pembayaran bunga yang Anda lakukan pada tahun itu, keduanya dapat dikurangkan dari pajak. Tangkapan di sini adalah bahwa Anda dapat mengklaim pengurangan pajak ini hanya jika Anda merinci pengurangan Anda dan tidak mengambil pengurangan standar.

Berapa banyak yang Anda hemat?

Dalam simulasi matematika yang sangat mendasar, mari kita asumsikan bahwa:

• Pajak Properti Tahunan = $ 2.000 (A)
• Pembayaran bunga yang dilakukan dalam tahun = $ 12.000 (B)
• Pengurangan standar tersedia = $ 8.000 (C)
• Braket pajak Anda - 28%
• Penghasilan Anda - $ 85.000

Jika Anda membeli rumah dan merinci pengurangan Anda, penghasilan kena pajak Anda akan berkurang $ 14.000 (A + B). Jika Anda menyewa, penghasilan kena pajak Anda akan berkurang $ 8.000 (C). Jadi "efek bersih" dari membeli rumah pada pendapatan kena pajak adalah $ 6.000 (A + B-C). Dan penghematan pajak bersih per tahun adalah 28% dari $ 6.000 yaitu. $ 1.680.

Untuk hipotek dengan suku bunga tetap, pembayaran bunga yang Anda lakukan akan menjadi yang tertinggi di tahun pertama dan akan berkurang di tahun-tahun berikutnya karena jumlah pokok pinjaman Anda berkurang secara bertahap.

Sewa meningkat dengan inflasi

Dalam membangun model keuangan untuk membandingkan menyewa dan membeli rumah, kita dapat mengasumsikan pembayaran bulanan tetap dengan hipotek suku bunga tetap. Namun dalam skenario sewa, diharapkan bahwa sewa akan naik selama 20-30 tahun ke depan. Peningkatan sewa tahunan dapat diasumsikan 2-3% - selaras dengan tingkat inflasi.

Anda harus membandingkan arus kas untuk pembelian (angsuran bulanan, iuran pemilik rumah, asuransi dll.) Vs. sewa. Juga, pastikan untuk mencatat biaya peluang untuk menginvestasikan perbedaan (Sewa - Angsuran bulanan atau sebaliknya, tergantung mana yang lebih besar).

Penghargaan dalam nilai rumah

Dalam jangka panjang (20-30 tahun), nilai rumah dapat diasumsikan terapresiasi sekitar 5% setiap tahun. Tergantung di mana Anda tinggal, dan apakah Anda berurusan dengan rumah keluarga tunggal, rumah kota, atau kondominium, persentase itu dapat bervariasi. Angka ini memiliki dampak besar pada hasil model keuangan sewa vs. beli.

Biaya transaksi saat membeli

Ada banyak biaya transaksi yang akan Anda keluarkan saat membeli rumah. Pemeriksaan rumah, biaya pengacara, penutupan hipotek, biaya agen, pajak, biaya pengarsipan dll. Perlakukan jumlah ini seperti Anda akan memperlakukan uang muka (dalam hal biaya kehilangan kesempatan untuk menginvestasikan uang ini di tempat lain).

Komisi broker saat menjual

Biasanya, penjual membayar komisi kepada pembeli dan agen penjual. Dengan masing-masing 3%, komisi ini biasanya mencapai 6% dari nilai rumah. Seperti yang bisa Anda tebak, ini memiliki dampak signifikan pada model keuangan. Anda dapat memilih untuk bekerja tanpa agen dan mengasumsikan 3% atau kurang biaya komisi dalam model Anda.

Waktu dan usaha

Mencari rumah impian Anda dapat melelahkan dan dapat mengambil banyak waktu dan usaha.

Ketika Anda menyewa, pemiliknya bertanggung jawab untuk memperbaiki sebagian besar hal yang biasanya salah di rumah (pipa ledeng dll.). Tetapi ketika Anda membeli rumah, Anda bertanggung jawab untuk semua perawatan.

Orang juga mungkin perlu melakukan beberapa sentuhan dan menghabiskan waktu dan usaha ketika mencoba untuk menjual rumah mereka.

Rasio Sewa

Salah satu cara untuk mengetahui apakah akan membeli atau menyewakan adalah dengan melihat rasio sewa: harga beli rumah biasa dibagi dengan sewa tahunan rumah yang sama. Ketika rasio sewa di atas 20, itu berarti Anda harus mempertimbangkan untuk menyewa. Antara 15 dan 20, condong ke arah menyewa kecuali Anda menemukan rumah yang benar-benar Anda sukai dan berencana untuk tinggal di sana dalam waktu lama. Jika rasio sewa di bawah 15, lebih masuk akal untuk membeli.

Sewa rasio untuk area metropolitan utama di A.S. tersedia di situs web New York Times.

Referensi

• Sewa vs. Milik: 7 Faktor Yang Harus Dipertimbangkan Pemilik Rumah - Merrill Lynch